李嘉誠(chéng)7折調(diào)倉(cāng)，深圳有點(diǎn)無(wú)辜
這兩天，李嘉誠(chéng)7折賣房的消息刷爆了地產(chǎn)圈。
【資料圖】
原因是位于香港九龍觀塘片區(qū)的海景項(xiàng)目 " 親海駅 II"，公布了首批房源的價(jià)格。
相比于周邊的二手房，價(jià)格幾乎一夜之間回到7年前。
而隨著消息的發(fā)酵，大家關(guān)注的焦點(diǎn)也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。
作為資產(chǎn)負(fù)債表非常健康的房企，突然七折賣樓，放在市場(chǎng)來(lái)看，多少是讓人有點(diǎn)出乎意料的。
正常來(lái)說(shuō)，除非房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，急需回款填補(bǔ)窟窿，很少房企會(huì)輕易選擇大幅度降價(jià)開(kāi)盤(pán)，
但是在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)8月3日公布的2023年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，有足夠的資金覆蓋負(fù)債。
并且報(bào)告也披露了，集團(tuán)有大量的現(xiàn)金在手中，銀行的貸款也沒(méi)有動(dòng)用。
這比內(nèi)地的很多房企的財(cái)務(wù)，都要健康得多。
怎么看，都沒(méi)有理由需要把位置不算太差、不算難賣的項(xiàng)目大打折扣。
那么為什么李嘉誠(chéng)這么急著降價(jià)要把這樣的項(xiàng)目大打折扣出售呢？
其中的原因，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄說(shuō)了較積極的一面——發(fā)展商有責(zé)任以 " 不用賺盡，不用賺多 " 的態(tài)度解決市民住屋問(wèn)題。
但是真正的原因，一方面可以從集團(tuán)的最新業(yè)績(jī)公告中找到蛛絲馬跡，另一方可以從李嘉誠(chéng)過(guò)往對(duì)經(jīng)濟(jì)的判斷中得到答案。
在業(yè)績(jī)公告中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)提到今年上半年，香港和內(nèi)地的物業(yè)銷售收益，相比去年同期下降了不少。
2022年上半年銷售收入有203.97億，今年上半年只有82.46億，同比下降59.6%。
而早在4年前，李嘉誠(chéng)曾向外界表示，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還很復(fù)雜，很多國(guó)家GDP面臨低增長(zhǎng)。
作為香港的首富，李嘉誠(chéng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理、資金技術(shù)、消息獲得渠道等具備極大的優(yōu)勢(shì)。
無(wú)論做什么決策，始終都會(huì)比普通人早一步做出判斷。
回顧過(guò)去李嘉誠(chéng)對(duì)房地產(chǎn)或投資領(lǐng)域的動(dòng)作，幾乎都具備了極強(qiáng)的前瞻性。
比如對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的布局和撤資，對(duì)歐洲通訊業(yè)、基建設(shè)施、能源行業(yè)的投資和套現(xiàn)。
但打折，是不是就不一定表示，李嘉誠(chéng)對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有信心了？
這就未必了。
因?yàn)殚L(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)，2023年和2022年的土地儲(chǔ)備總量并沒(méi)有變化，依舊是約7600萬(wàn)平方英尺，只是區(qū)域性的土地儲(chǔ)備做了權(quán)重的調(diào)整。
香港的土地儲(chǔ)備由2022年上半年的500萬(wàn)平方英尺，增加到800萬(wàn)平方英尺；
內(nèi)地的土地儲(chǔ)備由2022年上半年的6700萬(wàn)平方英尺，調(diào)整為6400萬(wàn)平方英尺。
（來(lái)源：2023年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告）
（來(lái)源：2022年度中期業(yè)績(jī)）
換句話說(shuō)，打折賣房只是李嘉誠(chéng)在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中的局部小調(diào)整。
雖然這次打折賣房，只是李嘉誠(chéng)的一個(gè)小調(diào)整。
但作為一衣帶水的深圳，和香港已經(jīng)處于高度互融的狀態(tài)，金融、地產(chǎn)、貿(mào)易已經(jīng)緊密相連。
今年以來(lái)香港人北上消費(fèi)“擠爆”深圳就是最好的證明。
過(guò)去，深圳樓市也頻繁出現(xiàn)不少“香港客”，基本沿南山、福田、羅湖兩岸沿線位置新房，都能找到他們的身影。
所以深港樓市的互動(dòng)也會(huì)緊密很多，打折效果帶來(lái)的影響，壓力多少都會(huì)傳導(dǎo)到深圳。
對(duì)于深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，打折的“親海駅II”，就如同前海的萬(wàn)科瑧灣悅、蛇口的招商璽家園說(shuō)要打折。
因?yàn)槭袌?chǎng)的購(gòu)買力會(huì)追逐性價(jià)比。
既然香港的新房都出現(xiàn)7折的局面，那么深圳的高端住宅下一次開(kāi)盤(pán)，多少都要考慮一下價(jià)格的天花板了。
按照長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)公開(kāi)的" 親海駅 II" 首張價(jià)格單。
項(xiàng)目132套房源，平均英尺價(jià)是14997港元（約14.91萬(wàn)元/平），其中最便宜的開(kāi)放式單位實(shí)用面積 210 平方英尺（約 19.51平米），扣除19%的折扣后，總價(jià)約290 萬(wàn)港元，折后英尺價(jià)13443港元（約合13.37萬(wàn)元/平）。
這個(gè)價(jià)格，放在當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)，相當(dāng)于以屯門(mén)的價(jià)格就能買靠近港島的海景房。
對(duì)比周邊二手房成交價(jià)，便宜一成半到三成，房?jī)r(jià)幾乎一夜回到7年前。
（來(lái)源：中原地產(chǎn)）
而且打折的“親海駅II”具備更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。
要知道14.91萬(wàn)元/平的均價(jià)，不僅比當(dāng)?shù)刂苓叾址勘阋?到8折，價(jià)格對(duì)應(yīng)的還是香港的實(shí)際得房面積。
深圳新房的得房率普遍在70%—85%，換算一下，均價(jià)大概是10.44萬(wàn)元—12.67萬(wàn)元/平。
這個(gè)價(jià)格，比深圳南山、福田的一些網(wǎng)紅新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)還要低。
利率方面，貸款七成，香港的優(yōu)惠按揭利率是3.625%，比我們的LPR還低不少。
深圳作為一線城市，按揭利率已經(jīng)算比較低，但加點(diǎn)之后的首套首貸利率為4.6%。
以30年還款期限來(lái)看，“親海駅II”最低總價(jià)的房源，月供約1.13萬(wàn)港元。
至于地段，項(xiàng)目處于香港九龍觀塘區(qū)油塘片區(qū)的油塘東源街8號(hào)，直面一線沒(méi)有任何遮擋的海景，能夠遠(yuǎn)眺香港島的繁華，步行約8分鐘就能到達(dá)港鐵油塘站，距離香港島只有一站地鐵。
周邊還有大型商場(chǎng)、體育館、游樂(lè)場(chǎng)、海提公園、渡輪碼頭等配套設(shè)施。
這個(gè)位置的可比性，幾乎可以媲美深圳前海和蛇口的網(wǎng)紅盤(pán)。
所以，“親海駅II”放在深圳人民的眼中，可能都已經(jīng)不算貴了。
總價(jià)換算一下，大約是326.67—1270.94萬(wàn)元/套，幾乎深圳90%的買房群體都買得起。
要知道在深圳，像坪山的邊緣板塊，寶安的松崗沙井，上車的總價(jià)區(qū)間基本在300萬(wàn)—500萬(wàn)。
如果說(shuō)，有什么不夠滿意的地方，可能就是“親海駅II”的面積太過(guò)于小了。
最小的面積19.5平，最大的面積66.7平，很難滿足深圳人民對(duì)居住空間的需求。
所以，對(duì)于一直把香港房?jī)r(jià)視作天花板的深圳來(lái)說(shuō)，無(wú)形中挨了一記“悶棍”。
作者 |騎豬英雄
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